二楼住宅遭水泡 油污堵塞管道惹祸

爱上荆门

　　物业公司对小区住宅公共下水管道疏于管理，导致管道堵塞，造成业主受损，这个损失谁来赔？近日，市矛盾纠纷多元化解中心物调委调解的一起物业服务合同纠纷给出答案，物业公司要为不作为买单。

　　当事一方为邱某（女，今年47岁，荆门城区人）；当事另一方为湖北一物业公司。

　　邱某在漳河新区一小区拥有一套二楼的房产，2018年对房屋进行了装修。此后，邱某家经历了几次返水，一次发生于2019年9月的一天，厨房地漏返水，导致房屋遭水泡，其中房间木制踢脚线、实木复合地板等受损。另一次发生于2021年12月4日，厨房地漏再次返水，房屋受损部位跟第一次返水相同。事发后，物业公司对公共下水管道进行疏通，返水问题得以解决。

返水点。

受损房屋。（物调委供图）

　　事后，邱某弄清楚返水原因，罪魁祸首是厨房公共下水管道二楼以下部位堵塞，而堵塞物是常年堆积的油污。

　　邱某为返水受损一事与物业公司进行过协商，但未果。2021年12月8日，邱某向东宝区人民法院提起诉讼，请求法院判令物业公司赔偿因房屋遭水泡导致的装修损失10091元、律师费5000元及诉讼费200元，共计15291元。

　　今年1月4日，根据我市诉调对接相关机制规定，此案被转交至市矛盾纠纷多元化解中心进行调解，若调解不成，再折回法院进行审理。

　　该中心物调委主任覃忠受理此起纠纷后，组织双方进行了调解。

　　事实很清楚，由于房屋厨房公共下水管道2楼以下部位堵塞，导致二楼住户返水，造成邱某家泡水受损，且堵塞物为油污。

　　责任很明了，公共下水管道日常维护由物业公司负责，而物业公司拿不出证据证明其对这一公共管道进行了维护。

　　受损很明了，邱某开出了受损明细详单。

　　覃忠抓住这些要点，采取“面对面”“背对背”的调解方式，跟当事双方摆事实、讲道理、说法规。其中，覃忠在与物业公司单独交谈中提醒物业公司，若真到了打官司那一步，仅水泡房屋受损的鉴定就要花4000余元，该鉴定费起初可能由邱某垫付，但最终得由败诉方买单，而根据现有证据来看，物业公司输掉官司的概率十有八九。

　　覃忠的一番利害分析，双方也就明白了其中道理，均表示愿意和解。最终，双方各退了一步，达成了调解协议，即由物业公司补偿邱某9191元损失，现已履行到位。

　　至此，一起因公共下水管道堵塞引发的物业服务合同纠纷了结。

　　公共下水管道堵塞责任认定有讲究

　　公共下水管道堵塞后责任如何界定？有着多年物业调解经验的覃忠进行了解答。

　　覃忠指出，公共下水管道在小区住宅中一般表现为卫生间、厨房、阳台的公共下水管道，对于这些公共下水管道，小区聘有物业公司的，由物业公司进行维护，若无物业公司的则由业主共同维护。

　　对于有物业公司服务的小区，一旦发生公共下水管道堵塞导致业主家受损的情况，责任划分一般有两种情形，一是因物业公司未尽到维护保障责任和义务，导致公共下水管道堵塞，则由物业公司承担相应损失的赔付责任。此种情形，堵塞物一般为油污、纸巾等。二是因生活垃圾导致公共下水管道堵塞，那得由乱扔者承担，若找不到乱扔者，则由受损楼层以上的业主共同承担。当然，若有业主能证明自己对此没有过错，则另当别论。而生活垃圾一般包括洗碗布、卫生巾、鱼骨头等。

　　覃忠提醒广大市民，切记将生活垃圾倒入垃圾桶带离家中，不要直接倒进下水管道。

　　二楼防范返水小妙招

　　二楼住户如何防范返水？覃忠为您支招。

　　覃忠分析认为，根据现有楼房建造结构来看，1楼为单独下水管道，而二楼及以上的楼层共用公共下水管道，一旦发生二楼以下的公共下水管道堵塞，二楼住户首当其冲成了受害者。一般来讲，厨房公共下水管道常发生堵塞。

　　覃忠指出，规避二楼公共下水管道返水最有效的办法有两个，一是在极易返水的厨房自家的分支管道上安装一个下水止逆阀，防止公共下水管道堵塞后返水家中；二是在二楼以下外露的公共下水管道上安装一个“溢水口”，可锯掉原管道一节，安装一个三通，并在三通外溢口处向上装一节0.4米左右长的管道。这个“溢水口”可不封死，也可用一个盖子盖着，或在盖子上打些孔，但不用打胶，其目的是一旦公共下水管道堵塞发生返水，无法流入下水市政管网的污水便通过这个“溢水口”外溢到户外，以此防止污水返到二楼业主家中。

　　覃忠介绍，他的这一办法在实践中很管用，若担心自家二楼返水，不妨尝试一下。不过，要想如此操作，若小区有物业公司服务的则需跟物业公司协商，若住处无物业公司服务的可跟开发商协商，最终目的是为了防止污水返到业主家中。（记者 秦文 通讯员 李霁云）